Lorsqu’un propriétaire met son bien en location, il espère naturellement que tout se déroule sans incident. Pourtant, entre les impayés et les dégradations, le risque zéro n’existe pas. C’est là qu’intervient l’assurance loyers impayés (GLI), souvent présentée comme la solution pour sécuriser les revenus locatifs… mais aussi, dans certains cas, pour couvrir les dégradations causées par le locataire. Alors, dans quelle mesure cette garantie protège-t-elle votre logement ? 

Dégradations locatives : de quoi parle-t-on ?

On entend par « dégradations locatives » les dommages causés volontairement, par négligence ou accident par le locataire, et constatés lors de l’état des lieux de sortie. Il peut s’agir de murs troués, de peintures détériorées, de sols abîmés, de portes endommagées, ou encore de sanitaires ou équipements cassés.

En somme, ce type de dégradation n’a rien à voir avec l’usure normale, ni avec les sinistres couverts par l’assurance habitation du locataire comme un dégât des eaux par exemple.

GLI : une assurance qui couvre plus que les impayés

La GLI couvre les défauts de paiement du loyer et des charges. En cas d’impayé, l’assurance prend le relais pour verser au bailleur les sommes dues, tout en lançant, si nécessaire, les procédures juridiques.

Mais certains contrats intègrent également une garantie contre les dégradations immobilières. Elle permet de prendre en charge les frais de remise en état du logement lorsque les dégâts causés par le locataire excèdent le montant du dépôt de garantie.

Quelles dégradations sont couvertes par l’assurance loyers impayés ?

La garantie contre les dégradations locatives couvre exclusivement les éléments inamovibles du logement. Cela comprend généralement :

• Les murs, plafonds, sols ;
• Les menuiseries (portes, fenêtres) ;
• Les équipements sanitaires et de cuisine (lavabo, douche, placards fixés, etc.). 

Les dommages doivent être signalés dans un état des lieux de sortie contradictoire et accompagnés de devis ou factures de remise en état. Il est essentiel de bien documenter les dégâts pour éviter tout litige avec l’assureur.

Ce que la GLI ne couvre pas

Certaines limites sont clairement fixées par les assureurs, à savoir : 

• Les frais de nettoyage, d’enlèvement d’encombrants ou les petits manquements à l’entretien courant ne sont pas couverts ;
• Une vétusté est généralement appliquée. En effet, un taux forfaitaire de dépréciation, souvent 6 % par an, est retenu sur les éléments endommagés, avec un plafonnement de l’indemnisation à 50 % de leur valeur ;
• Les franchises, les plafonds d’indemnisation et le montant du dépôt de garantie sont également déduits des sommes remboursées.

Résultat ? Dans bien des cas, la prise en charge est partielle et parfois tardive.

Une procédure encadrée et des délais à anticiper

Pour activer la garantie dégradations, plusieurs étapes doivent être respectées :

• Réaliser un état des lieux de sortie précis et contradictoire ;
• Faire établir des devis de remise en état ;
• Notifier par courrier recommandé au locataire la retenue sur le dépôt de garantie et, le cas échéant, le solde dû ;
• Attendre le délai prévu (souvent 30 jours) avant de déclarer le sinistre à l’assureur. 

 Certains assureurs exigent également un passage d’expert, ce qui peut allonger les délais. Par ailleurs, les travaux ne peuvent généralement pas être engagés avant l’accord explicite de l’assurance.

Cette garantie contre les dégradations vaut-elle vraiment le coup ?

Tout dépend du niveau de sécurité que vous recherchez. Pour les petits désordres du quotidien, le dépôt de garantie reste suffisant dans la majorité des cas. Mais si vous redoutez des dégradations plus lourdes, la garantie peut offrir un soutien partiel – à condition d’en connaître les limites comme les franchises, la vétusté, les plafonds et les délais d’indemnisation. 

 En résumé, cette garantie peut rassurer, mais elle ne fait pas tout. Elle doit être envisagée comme un outil complémentaire, et non comme une solution miracle. Avant de souscrire, mieux vaut bien analyser les conditions du contrat pour décider si ce filet de sécurité correspond réellement à vos besoins.